Основания для признания собственности в порядке приобретательной давности.
Приобретательная давность, как основание возникновения права собственности, рассматривается Гражданским кодексом Российской Федерации. Основания для фиксирования своих прав закреплены законодательно, имеют строгий механизм действий и должны быть подкреплены определёнными основаниями для рассмотрения дела.
Сколько гражданин должен владеть имуществом, чтобы иметь возможность узаконить его?
15 лет — срок для недвижимости;
5 лет — срок для движимых объектов.
Термин исковой давности равен 3 годам, то есть к приобретательному термину нужно добавить ещё 3 года.
Признание права собственности в силу приобретательной давности возможно при наличии ряда обстоятельств. Эти обстоятельства будут служить доказательством в суде, поэтому прежде, чем подавать документы для открытия иска, необходимо позаботиться о подтверждении фактического владения имуществом.
Что это за факторы?
Добросовестность использования.
Это положение говорит о том, что хозяин не знал, что он пользуется предметом спора самовольно, не имея на него законных прав, и искренне полагал, что объект принадлежит именно ему. Например, человек унаследовал земельный надел, но не знал о том, что ему требуется зарегистрировать свои права в Росреестре, поэтому на протяжении нескольких лет продолжал пользоваться им как собственным. Доказательством добросовестности могут служить любые документы, которые для гражданина послужили основанием считать объект своим — соглашение купли-продажи, дарственная, завещание, акт приёма-передачи и т. д.
Открытость пользования.
На протяжении всего положенного времени хозяин имущественного предмета не утаивал, что имеет его и пользуется. Например, он постоянно ездил на транспортном средстве и ставил его возле дома. Доказательством могут послужить чеки и квитанции, объясняющие обслуживание объекта, свидетельские показания. Подтвердить открытость может бумага, говорящая о сдаче земли, на которой был построен жилой дом, являющийся теперь предметом спора, в аренду.
Непрерывность использования.
На протяжении законодательно закреплённых 15 лет для недвижимого и 5 лет для иного имущества хозяин должен постоянно им пользоваться. Объяснением в суде могут послужить документы о внесении платежей за коммуналку, свидетельские показания соседей, если речь идёт о доме или квартире. Однако, если вскроется факт неуплаты счетовСрок непрерывного владения для недвижимости составляет 15 летза коммунальные услуги в какой-то период времени, то это может послужить причиной для запрета на регистрацию собственности, поскольку будет прямым свидетельством того, что пользование всё-таки прерывалось. Если объект передавался другим гражданам или организациям в аренду по договору, то этот факт не нарушает постоянность пользования.
Пользование как своим собственным.
Иначе говоря, хозяин участка, дома или квартиры должен предпринимать меры по обслуживанию недвижимости, производить техобслуживание автомобиля, заботиться о состоянии и безопасности объекта. Подтверждением такого отношения к объекту служит непрерывное проживание в квартире, расходы на ремонт, хранение своих личных вещей.
Чем больше доказательств будет у гражданина перед подачей документации в судебную инстанцию, тем выше шансы признания собственности за ним.
В ст. 234 ГК РФ перечислены признаки фактического владения вещью и только при наличии всей их совокупности возможно возникновение права собственности.
Такой признак владения как добросовестность является наиболее известным гражданскому законодательству РФ.
Так, в п. 3 ст. 10 ГК РФ содержится норма о том, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Таким образом, этот признак при обращении в суд заинтересованного лица (а приобретательная давность применяется только судом) предполагается существующим.
При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицу было известно о незаконности пользования жилым помещением, суды отказывают в признании права собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу № 11-2529).
Открытость владения предполагает, что лицо не скрывается от окружающих, которыми в зависимости от обстановки могут быть члены семьи, соседи или работники коммунальных служб, ТСЖ и управляющих компаний. При этом такое владение не должно восприниматься как нечто необычное, не соответствующее условиям обстановки.
Непрерывность означает, что владение жилым помещением лицом не прекращалось по любым причинам (уважительным или неуважительным – ГК РФ о них не упоминает) и не возобновлялось затем в течение сроков, указанных в первом абзаце п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Владение жилым помещением обязательно должно быть длительным и осуществляться лицом в течение не менее 15 лет, при этом течение этого срока начинается в момент возникновения владения, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 234 ГК РФ. В таких случаях течение сроков приобретательной давности начинается не ранее истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям (3 года).
Следует отметить, что ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» установлено, что действие ст.234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 года, и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.
В то же время судебная практика исчисляет сроки приобретательной давности для имущества, находящегося в государственной собственности, лишь с 01.07.1990 года, т.е. с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Еще одним установленным ГК РФ требованием к владению является то, чтобы лицо владело жилым помещением как своим собственным.
В п. 15 Постановления № 10/22 об этом говорится следующее: «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».
По этим же причинам суды отказывают в удовлетворении требований в случаях, когда лица пользовались жильем на основании ордера или договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2013 по делу № 11-5136 В).
В силу приобретательной давности право собственности на имущество может возникнуть не только у физических и юридических лиц – по правилам ст. 234 ГК РФ право собственности могут приобретать также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, что подтверждает судебная практика.
Согласно письму Роснедвижимости от 06.07.2007 № АМ/0889 «О порядке учета в ЕГРОКС домовладений» домовладение представляет собой жилой дом (дома) с хозяйственными постройками (гаражом, баней, сараем, конюшней, иными строениями и сооружениями), находящийся на обособленном земельном участке.
В отношении приобретения прав собственности на земельные участки иностранцами в силу приобретательной давности Г. Эйриян указывает, что «действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках приобретательной давности».
Следовательно, в случаях признания права собственности одновременно на домовладение и земельный участок в порядке приобретательной давности необходимо учитывать вышеуказанные требования.
Кроме того, в более ранних судебных решениях указывалось, что возможность получить земельный участок в собственность может возникнуть только с 01.01.1991 года, т.е. с момента вступления в силу Закона РСФСР «О земельной реформе», поскольку до этого момента частная собственность на землю была запрещена, и вся земля в этот период находилась в государственной собственности (постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу № А12-15778/2008, Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 по делу № А33-17495/2008).
В настоящее время этот вопрос уже не столь актуален, поскольку срок приобретательной давности (15 лет) с учетом установленного законом срока исковой давности (3 года) в отношении земельных участков истек 01.01.2009.
На основании изложенного следует прийти к следующим выводам.
Судебный порядок приобретения права собственности на жилые помещения по давности владения не является «нормой», а носит скорее исключительный характер.
Как указано в п. 21 Постановления № 10/22: «возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества».
В тех случаях, когда в суде поставлен вопрос о признании права собственности в порядке приобретательной давности и на жилой дом (домовладение), и на земельный участок, необходимо учитывать требования, установленные земельным законодательством РФ в отношении иностранцев.
Кроме того, при обращении в суд с требованием о признании права собственности на жилье по ст. 234 ГК РФ истцу необходимо запастись достаточными доказательствами, которыми в основном будут служить свидетельские показания, а также письменные доказательства – документы (например, квитанции об уплате налогов, ЖКУ, других расходов, связанных с проживанием и т.п.).
В этом Вам смогут помочь наши профессиональные юристы. Вас заинтересовала информация? Пишите нам в разделе "Вопрос-ответ" и мы ответим в течение суток. Звоните и записывайтесь на консультацию в наш юридический центр"Авеллум". Первичная консультация - бесплатно.
